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“这充分体现了本市在住房保障工作上的积极投入和坚定决心，但在实际推进过程中仍存在一些亟待解决的问题，需要对现有政策进行进一步优化完善。”陈永亮委员认为，目前，这些问题主要有四个：一是价格竞争力不足，租金价格较高；二是租客准入门槛有待优化，现行准入条件相对严格且不够灵活；三是建设标准与需求适配性欠佳，床位房或小面积公寓这类房源供应不足；四是建设任务分配机制缺乏弹性。

“上海保租房租金水平居高不下的深层次原因，还是由于保租房项目需要长期持有运营，需要占用大量资金，而在地段较好的区域无论是利用R4（注：租赁住房用地）地块新建或是存量用房改建，其成本都居高不下。”为此，他建议从“供”“需”两端发力，降低保租房建设和租赁成本：供应端，合理评价R4土地供应价格，降低开发商建设成本；需求端，可以研究设立保租房租金补贴专项资金BEAT·365，对符合条件的租客给予租金补贴，“如根据租客的收入水平、家庭人口等因素，制定不同档次的补贴标准，对低收入家庭、新就业大学生等重点保障群体给予更高比例的补贴，直接降低租客的实际租金支出。”

“例如，对于退休后有稳定退休金的老年人，经审核其居住需求真实性后，允许其申请保租房。”他举例说，又如，对于上海内环内有唯一住房且家庭存在子女读书需在学校周边租房陪读（凭学校录取通知书或在读证明）、子女嫁娶后因住房紧张需临时过渡（提供相关证明材料）、老人就医需便捷住所（提供医院诊断证明及就医记录）等合理需求的家庭，给予一定期限（如1-3年）的保租房申请资格，按照实际情况合理分配房源，并同步允许上述租客提取住房公积金支付保租房租金，从而充分发挥保租房在解决市民阶段性居住困难方面的作用，提高住房资源的利用效率和社会效益。

制定保租房建设指导标准时，应充分考虑中低收入群体的实际需求特点。针对外卖员、快递员等群体，鼓励建设集中式的床位型租赁住房，配备公共卫生间、淋浴间、简易厨房等共享设施，按照床位出租，降低单个租客的居住成本。对于独居低收入人士，规划设计更多20-30平方米的小面积公寓，采用简约实用的装修风格，配备基本家具家电，以低租金出租，满足其独立居住需求，同时注重社区公共空间建设，如设置小型活动中心、晾晒区等，提升居住舒适度和归属感，使保租房真正契合目标群体的生活和经济状况。

建议根据各区实际住房需求评估结果、人口流动趋势、产业发展规划等因素，合理分配建设任务，给予各区一定的自主规划空间，确保建设的保租房与区域需求相匹配。同时，出台激励政策鼓励社会企业和居民参与建设和提供房源，例如对参与建设保租房的社会企业给予土地、融资、税收等方面的优惠扶持，对居民自愿提供住房纳入保租房管理和出租体系的，也提供一系列奖补政策等。